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VENDAS DE CASAS CRESCEM NO CENTRO DE LISBOA, MAS CAEM NA BAIXA E NO CHIADO NOS ÚLTIMOS 12 MESES

14 jul 2021
VENDAS DE CASAS CRESCEM NO CENTRO DE LISBOA, MAS CAEM NA BAIXA E NO CHIADO NOS ÚLTIMOS 12 MESES
Abaixo transcrevo na integra, o artigo do Expresso do dia 1 de Julho e, assinado pelo jornalista Helder Martins, que passo a reproduzir na íntegra, pelo interesse que se afigura da informação exposta em colaboração com a Confidencial Imobiliário, e que no final farei alguns comentários adicionais.
"O efeito da reabertura após o segundo confinamento fez-se sentir nas vendas de casas em Lisboa, que cresceram 24% na Área de Reabilitação Urbana entre março e maio de 2021 face aos três meses anteriores. Os dados são da Confidencial Imobiliário e dão conta de cerca de 1400 transações registadas naquele período contra 1130 apuradas entre dezembro e fevereiro. Porém, a realidade na cidade está longe de ser homogénea, com comportamentos distintos nas diferentes geografias.

Campeãs do crescimento, surgem as zonas de Arroios e Avenidas Novas, com uma progressão nas transações de 13% e 10%, respetivamente. Em contrapartida, o Chiado e a Baixa Pombalina, epicentros da procura internacional, continuaram neste trimestre com níveis bastante reduzidos de atividade e registaram mesmo quebras face ao trimestre anterior, de 13% e 25%, respetivamente.

“Há um claro efeito de desconfinamento. No centro de Lisboa tinha havido uma maior compressão. É natural que a procura aproveite a reabertura”, diz Ricardo Guimarães. O diretor da base de dados da Confidencial Imobiliário salienta que nas geografias de vocação mais residencial, como as Avenidas Novas essa contração não se fez sentir. “Durante o confinamento, o racional foi mais de investimento do que de ocupação. Daí que Lisboa tenha sido mais penalizada em relação aos concelhos limítrofes”, acrescenta. O responsável põe a tónica no otimismo com o controlo da pandemia, que conjugada com o levantamento das restrições de circulação levou ao aumento da procura em Lisboa.
“O mercado imobiliário já deu sinal que não é indiferente à pandemia, mas não se comporta como um carrossel emocional face aos avanços e recuos no controlo da crise sanitária”, salienta Guimarães.

Em todo o caso, existiu um comportamento geograficamente distinto. Lisboa foi mais penalizada do que as periferias. “Tal como dentro da cidade as zonas mais residenciais foram menos penalizadas do que as zonas com mais peso de investimento estrangeiro e de turismo”, diz.

Numa análise mais fina em termos de procura, a Confidencial Imobiliário destaca ainda as freguesias de Santo António e Estrela, com quotas de 8%, e Penha de França e Campo de Ourique, com quotas de 7%.

“Por bairros, verifica-se que as Avenidas Novas, Campo de Ourique e o Bairro Camões (situado na envolvente da Avenida da Liberdade, mas já próximo da freguesia de Arroios) foram os mais procurados neste período de 3 meses, agregando cada um 4% das vendas registadas”, lê-se no estudo.
Com quotas de 3% estão bairros como Campolide, Alvalade, Vale de Santo António, Arroios, Picoas e Graça, a maioria dos quais destinos residenciais consolidados na cidade e que ainda não integram de forma expressiva os circuitos mais expostos aos compradores internacionais.

Por outro lado, na Avenida da Liberdade (quota de 2% nas vendas da ARU), a situação foi distinta, com uma forte recuperação das vendas, mas num contexto de evolução face a um trimestre anterior em que a atividade esteve paralisada.

“Esta é, aliás, a nota predominante entre os bairros onde a atividade mais cresceu neste trimestre, como são os casos do Bairro Camões — um dos mais procurados no trimestre — além do eixo Castilho- Rodrigo da Fonseca, Bairro da Glória ou Mouraria, entre outros”, nota Ricardo Guimarães, acrescentando que em qualquer dos casos as vendas mais que duplicaram, mas tal aconteceu num contexto de atividade residual registada nos três meses anteriores.

Já quanto aos preços das transações registadas nos últimos 12 meses — de junho de 2020 a maio de 2021 —, os dados da Confidencial Imobiliário destacam a Avenida da Liberdade como o destino de procura residencial mais caro de Lisboa, com a média das vendas a situar-se em €9.085/m 2 , com todos os restantes bairros a posicionarem os preços neste período abaixo dos €7.600/m 2 .

Como comentário adicional, chamo a atenção a este último parágrafo, em que a preocupação foi distinguir a qualidade das transacções numa das zonas mais caras e com oferta menos tipificada de Lisboa e só acessível à Classe A+ e Estrangeiros endinheirados e que não é um exemplo médio da realidade de Lisboa.

O Preço do Produto tem que levar em consideração a localização e o status do Produto, pois só para se dar o Exemplo da Avenida da Liberdade, vamos ver os preços médios m 2 da Freguesia de Santo António, respectivamente de 5.111€/m 2 , enquanto para este tipo de Produto de Gama Alta, o preço em Maio era de 8.359€/m 2 , ou seja, inclui neste preço imóvel novo e usado… enquanto na mesma freguesia, um imóvel de gama baixa foi vendido a 2.371€/m 2 .

Mas na OFERTA desses produtos observava-se Preços Médios de 7.113€/m2 ou seja, + 39%, enquanto na Gama Alta, o valor m2 era de 11.777€/m2, ou seja, +41%...

Este exemplo clarifica a minha posição e minha preocupação em saber ler o mercado e não “emprenhar” pelos ouvidos de propaganda enganosa de Preços que se ouve falar no mercado.

Por isso é necessário saber distinguir a QUALIDADE do produto em OFERTA, e cabe ao Consultor Imobiliário saber usar as ferramentas que dispõe de benchmarking de preços de mercado para orientar os PROPRIETARIOS para alcançar o verdadeiro PREÇO JUSTO.

O mercado em que a The Golden Phoenix está mais inserida, em especial na AML/ARU (Área Metropolitana Lisboa/ Área Reabilitação Urbana de Lisboa) está em alta a nível de procura e deve-se aproveitar esse factor positivo para ajustar o PRODUTO ao MERCADO, e isso faz-se com bom senso e não com a GANANCIA pelo ganho da Comissão ser maior!...
Continuamos observando em vários sites, anúncios de OFERTA de PRODUTO com os PREÇOS entre 25% a 35% acima dos valores médios efectivos das últimas Transacções realizadas… e isso é MAU para a CREDIBILIDADE do MERCADO!...

Cabe aos Consultores diminuir o GAP acima indicado. E artigos como este do Expresso são bem-vindos e essenciais para esta dinâmica.

João Carvalho
joaocarvalho@thegoldenphoenix.pt
+ 351 914 298 935
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