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1+1=2, 3 ou 4

25 set 2021
1+1=2, 3 ou 4
A mais valia de ter o negócio imobiliário acompanhado pela arquitectura. A avaliação de um investimento imobiliário e todos os passos a dar para a concretização da construção de uma casa, é o tema para o artigo do Arquitecto Salvador Morais.
 

Se os negócios imobiliários seguissem a máxima de que 1+1=2, o mercado seria desinteressante e sem valorização.

Longe está o tempo em que os investidores imobiliários compravam quase sem ver os terrenos, as casas e os edifícios. Mas o mercado evoluiu, amadureceu, hoje está muito profissional e naturalmente hoje ninguém arrisca comprar nessas condições.

O que mudou ao nível do mercado?

A primeira grande mudança tem a ver com o produto que hoje em dia é pouco está muito valorizado e com uma complexidade de intervenção superior.

Os investidores hoje têm a perfeita noção de que o mercado oferece riscos se os investimentos não forem bem estruturados e os activos bem estudados antes de avançarem para uma compra. Os activos imobiliários são números escondidos atrás das paredes de tijolo e betão e os players do mercado sabem bem como têm que funcionar esses números para que o negocio lhes faça sentido.

O amadurecimento do mercado trouxe maior peso aos números e tornou toda a cadeia mais exigente em expectativas, valores e prazos. Hoje em dia vemos e bem muitos proprietários a preparar proactivamente os seus activos e a posicioná-los na linha da frente dos negócios.  Cabe também ao vendedor transformar o negócio em algo mais atractivo retirando todas as duvidas ao investidor incentivando-o a adquirir a sua propriedade.

Quer do lado de vendedor, quer do lado do comprador há um trabalho multidisciplinar a ser feito na preparação do activo e é com naturalidade que surgem equipas com alguma complexidade para avaliar o negócio.

Há investidores maduros que conhecem bem o mercado, sabem onde estão os potenciais de cada negocio, mas sobretudo conhecem as suas fragilidades, pelo que um dossier bem preparado sobre o imóvel retira duvidas e aumenta o seu interesse, valorizando o activo e acelerando a velocidade de venda/compra.

Temos estado a falar de um mercado mais profissional numa optica de investimento mas podemos dizer o mesmo ao nível dos clientes particulares. 

Perguntas como: 

Será que posso subir um piso? Será que posso ampliar a area?  Posso deitar abaixo a parede?  Quanto me pode custar a obra?  Será que o edifício vai perder valor? E se o PDM muda? Quantos fogos consigo instalar no edifício? Qual é a Area Bruta Privativa Máxima?  Há mais valias fiscais em investir neste imóvel? Posso juntar duas fracções?

Para comprar a casa de sonhos ou investir com alguma segurança há algumas ferramentas para compradores e vendedores que podem ajudar a garantir o sucesso do Negócio e acelerar o seu fecho.

1. Due Diligence
 
A Due Dilligence é o primeiro passo que deve ser feito em qualquer negócio. É nesta fase que se estudam os documentos do imóvel. Se conhecem as condicionantes legais e administrativas impostas sobre a propriedade e se começa a perceber a complexidade do que está em causa numa futura intervenção.

É feito também um confronto entre os projectos aprovados na Câmara e o que está construído para garantir que o que foi adquirido esta legal.

Na fase de Due Dilligence são vários os temas que podem ser abordados consoante a sua finalidade e objectivo.

  1. Viabilidade de construção

  2. Estado de conservação do imóvel

  3. Validade da documentação

  4. Estudo de mercado

  5. Tendencias de intervenção

  6. Localização Geografica/Centralidade

  7. Contexto Urbano

  8. Definição das várias soluções de intervenção para o Imóvel .



 
2. Pedido de Informação Simples 
 
O Pedido de informação simples é feito à Câmara Municipal. É um pedido feito à câmara que confronta o terreno com o PDM e com a legislação em vigor.

A Câmara responde de forma rápida enumerando tudo o que serve de condicionante a um futuro projecto.  
 

3. Pedido de Informação Prévia. (PIP) 

O famoso PIP é uma ferramenta muito interessante que recomendamos muitas vezes aos compradores de forma a garantir que a sua operação será bem por parte da câmara, mas que tem sido também usada com muito sucesso por parte de clientes vendedores.

O PIP aprovado salvaguarda áreas ,ocupação do solo, usos, tipologias, volumetria e componente estética por um período de 1 ano renovável por igual período garantindo desta forma que o projecto apresentado será aprovado pela Câmara Municipal ao longo desse prazo.

O PIP tem uma segunda vantagem, neste caso administrativa e que passa por na maioria dos casos o PIP aprovado permitir que o projecto seja entregue como Comunicação Prévia e não como Licenciamento, que se traduz numa economia de tempo muito interessante.

Cada negócio tem as suas particularidades. Enquanto consultores na área da arquitecura quando fazemos consultoria a clientes compradores recomendamos o PIP e na maioria das vezes que seja colocada uma claúsula no CPCV que condiciona a compra ao sucesso do PIP. Temos consciência que este factor aumenta o tempo da fase de negociação mas os valores envolvidos em confronto com a complexidade da legislação não oferecem muitas alternativas aos compradores que vêm no PIP o conforto que lhes falta no imóvel.

Esta razão tem levado muitos clientes vendedores a anteciparem-se e a procurarem desenvolver o PIP como forma de dissipar todas as dúvidas aos potenciais compradores e desta forma valorizar o seu activo e acelerando a velocidade da venda.
 

 
 
4. Projecto com a licença a pagamento

Desenvolver um projecto para um edifício ou um terreno e vender o activo com uma licença de construção a pagamento é uma ferramenta muito usada desde à largos anos.
 
No fundo o vendedor assume o ónus e a responsabilidade de desenvolver um projecto, submete esse projecto à câmara e vende o activo com esse projecto já aprovado.
 
É um sistema que funciona bem com terrenos.
 
5. Estudo financeiro e de viabilidade económica

Cada vez menos investidores estão disponíveis em investir sem que antes desenvolvam um estudo de viabilidade económica para o activo.
 
Este estudo é uma radiografia económica do imóvel. Tudo tem peso na balança, desde os valores envolvidos numa potencial compra, aos custos com projectos, impostos, obra, licenças e todos os custos associados à operação acompanhados de uma cronologia temporal são confrontados com os valores esperados numa futura venda e dai se afere não so a viabilidade económica do negocio como a desejável rentabilidade.
 
Como conclusão, o titulo provocatório deste artigo de que “1+1= 3 ou a 4” significa que hoje em dia o grau de profissionalismo do mercado imobiliário obriga a uma profissionalização de toda a cadeia desde o cliente vendedor ao cliente comprador. Os imoveis regeneram-se e voltam ao mercado e neste ciclo devem preparar-se e actualizar-se de acordo com o que tem procura.

A MBM é da opinião de as vendas devem ser tão bem preparadas como as compras.

Nenhum Cliente comprador compra um imóvel de 1.000 para gastar outros 1.000 e vender por 2.000. Sem Lucro. Por isso o resultado final tem sempre que ser maior do que a soma das partes.

Nem sempre mais viabilidade de construção se traduz em mais viabilidade económica e por isso a MBM Company valoriza muito a parceria que tem com a The Golden Phoenix. Encontrar as melhores soluções de construção aliadas ao conhecimento comercial da TGP e à sabedoria dos estudos da componente económica do Dpto de Investimento desta empresa são um desafio que previligiamos e que se traduz em clientes mais satisfeitos. 

Salvador Morais
Senior Architect & Consultant

MBM Company
Rua Castilho 14 – Edificio UACS – 2º Piso

salvador.morais@mbmcompany.pt
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